築年数の古い戸建てに耐震リフォームを施し、未来の安全を手に入れよう

作業品二人

築年数の古い戸建てに耐震リフォーム

“地震大国”とも言われる日本では、どこに住んでいても地震への備えを怠ることはできません。特に築年数が経った戸建て住宅にお住まいの方は、「今の自宅の強度が十分かどうかわからない」というケースも多いでしょう。こうした住まいの地震に対するリスクを軽減する選択肢の一つに、「耐震リフォーム」があります。

こちらの記事では、初めに確認しておきたい耐震基準の概要や、耐震リフォームの方法、費用の相場など、耐震リフォームに関する基礎知識を解説します。

「耐震基準」とは一体、何なのか?

売り出し中の物件情報をよく見ると、「新耐震基準(新耐震)」もしくは「旧耐震基準(旧耐震)」といった記載があります。この耐震基準を確認することが、「自宅が地震に耐えられるかどうか」を判断する第一歩です。

「新耐震基準」と「旧耐震基準」の違い

日本では地震対策として、1950年に制定された建築基準法の中で「耐震基準」を設けました。その耐震基準が大きく変化するきっかけとなったのは、マグニチュード7.4の地震によって仙台市域に大規模な被害が生じた1978年の宮城県沖地震。その3年後の1981年6月1日に改正された建築基準法施行令によって、同日以降に建てられた物件は「新耐震基準(新耐震)適合物件」、それ以前に建てられた物件は「旧耐震基準(旧耐震)適合物件」という扱いになりました。

震度5程度の中規模地震において、旧耐震基準では「倒壊しないこと」が目的でしたが、新耐震基準では「ほとんど損傷しないこと」となっています。つまり、新耐震基準を満たすためには大幅な安全性が求められるようになったということです。

新耐震基準を満たさない住宅は倒壊リスクが高い

1995年1月17日に起きた阪神淡路大震災の際、多くの方が住宅の倒壊が原因で亡くなりましたが、被害が集中したのは新耐震基準を満たさない建物でした。2000年には新築住宅の耐震性判断のための新基準として「耐震等級」が設けられ、地震の揺れで柱が土台の部分から抜けないよう基礎に留めるホールダウン金物の義務化などが追加されています。

21世紀に入ってからも大きな震災が起こっていますが、新耐震基準を満たす住宅に関しては倒壊を免れているケースが大半です。耐震基準を満たした住居は、「命を守るシェルター」としての役割を果たしてくれるもの。それに対し、旧耐震基準の住宅では大規模な地震が起きた際に倒壊の危険性が非常に高くなるので、耐震リフォームの検討をおすすめします。

耐震リフォームが必要な「地震に弱い住宅」とは?

傾いている家

国土交通白書2020(地球環境・自然災害に関する予測)」のレポートによると、南海トラフ地震の発生確率は年々高まっており、巨大地震に分類されるマグニチュード8~9程度の地震が今後30年以内に発生する確率は、70~80%程度と予測されています(2020年1月時点)。

来たる南海トラフ地震では、関東地方から九州地方までの広範囲で高さ10mクラスの津波が発生。地震の被害としては、最大で死者が約32.3万人、建物の全壊および焼失が約238.6万棟、被災地の経済被害は最大で約169.5兆円と試算されており、東日本大震災(16.9兆円)をはるかに超える規模になると想定されています。

「大地震がいつ起こるのか」は予測が難しいものなので、「巨大地震はそのうち起きるもの」と考え、準備を怠らないことが賢明です。今の住まいが「地震に強い家」なのか「地震に弱い家」なのかチェックすることは、近い将来やってくる巨大地震への備えの第一歩となるでしょう。

地震に弱い家チェックリスト

現在の住まいが以下の5項目に当てはまる場合は、耐震リフォームを検討しましょう。それが、未来のご自身やご家族の命を救うことにつながるかもしれません。

1981年6月1日以前に建てられた

1981年の建築基準法改正前に建てられた家は、耐震性能が低い恐れがあります。ほとんどの自治体では、1981年以前に建てられた住居に対して耐震診断や改修の補助金制度を充実させています。気になる方は、自治体のWebサイトなどを確認してみましょう。

地盤の弱い場所に建っている

埋め立て地をはじめ、地盤の弱い場所では地震の被害が拡大する恐れが高まります。地盤の弱い地域は都市部にも多く、建築基準法では地盤が弱い地域では地震の揺れが大きくなるため壁の量を増やすことが定められています。地盤サポートマップなどで、地域の地盤の強さを知っておくことも必要です。

1階の壁面積が少ない

1階部分がガラス張りの店舗だったり、車庫や倉庫などに利用されていたりして「壁面積が少ない建物」である場合は、耐震性に懸念があります。こういった建物の場合、巨大地震が起きた際は1階部分が倒壊する危険性が高くなると言われています。

大きな吹き抜けがある

大きな吹き抜けのある建物の場合、水平方向の揺れに弱い恐れがあります。耐震補強を施すことも考えるべきでしょう。

1階と2階の外壁線が違う

1階と2階の外壁がそろっているほうが、構造上は安定しやすいと言えます。「2階が1階から飛び出している構造」や「1階で上階の重みを支えられない構造」は、地震発生時に耐震性を発揮できない可能性があります。

「耐震」「制震」「免震」、正しい言葉の意味

耐震構造

耐震リフォームを検討する際によく目にするのが、「耐震」「制震」「免震」といった言葉です。よく似ている言葉ですが、それぞれ意味は異なります。耐震リフォームの具体的な方法や費用をご紹介する前に、この3つの言葉の違いを理解しておきましょう。

耐震

耐震は「揺れに耐える」と書きます。最も多くの住宅で採用されている工法でもあり、耐震は柱、梁、壁、屋根を補強することで地震の揺れに備える補強対策を指します。震度6以上の大地震が来たときにも住居が倒壊するリスクを軽減できる方法ですが、住居自体が地面に密着しているため、地震の揺れがそのまま建物に伝わってしまう点はデメリットです。

制震

制震は、地震の揺れを吸収する工法です。建物の内部に「ダンパー」という制震装置を設置して、地震の揺れを吸収します。上階(2階以上)の揺れが小さくなり、躯体へのダメージが軽減することで倒壊を防げるのがメリットです。制震部材を取り付ける場所は、屋内か屋外かを選ぶことができます。

免震

免震は、建物と地面の間に免震装置を設置して揺れを少なくする工法です。地盤と建物が離れているので、「揺れが伝わりにくい方法」として注目を集めています。しかし、まったく揺れないわけではない点には注意が必要です。2階以上の揺れは大きくなる傾向があり、建物の損傷や家具・家電の転倒などが発生する可能性もないとは言い切れません。

耐震リフォームの費用感と流れを解説

作業員

続いては、耐震リフォームの流れや費用感、耐震リフォーム時の注意点などをご説明します。

耐震リフォーム工事、4つのステップ

耐震診断(2時間程度)

まずは、耐震補強工事の必要性を判断するために「耐震診断」を行います。現時点での建物の構造的な強度をチェックし、今後想定される大規模な震災に対する安全性や被害のレベルを推し量るのが耐震診断です。

壁を壊すことなく図面を参考に目視で確認を行う「一般診断」と、壁を壊して建物の内部の様子まで目視で判断する「精密診断」があります。精密診断は精度が高まる反面、大がかりな診断となります。

・軒下 ・天井裏 ・壁のひび割れ ・建物の傾き ・コンクリート強度 ・雨漏り ・筋交いの有無 ・カビやシロアリ発生の有無

耐震診断では、これらのチェックポイントを確認します。相場は一般診断の場合で10万円程度、精密診断の場合で20万円程度ですが、診断の項目や精密度が高くなればそれに応じて料金も高くなっていきます。なお、耐震診断の料金は住居の状況やチェック内容などによっても変わりますので、あくまで目安としてお考えください。

プランご提案と契約(4週間程度)

耐震診断の結果に基づき、補強すべき箇所や適した耐震リフォームのプランが示されます。耐震補強工事の見積もりとスケジュールの提案を受け、内容をじっくり吟味して契約を結びましょう。この際、気になる点があれば質問をしてすべて解決しておきましょう。

着工(2週間~)

契約時のプラン通りに、耐震リフォーム工事を行います。壁を取り壊すなどの大掛かりな工事になる場合は、工事期間中の「仮住まい」を確保する必要もあるでしょう。小規模の場合は居住しながらの耐震工事となり、完成までスケジュールに沿って進めていきます。

引き渡し・アフターサポート

全工程が完了した段階で最終チェックを行い、施工主への引き渡しが行われます。仮住まいに移っていた場合は、工事完了とともにリフォームした住まいへ引っ越しをします。耐震補強のリフォームが完了した段階で発行される保証書は大切な書類ですので、大事に管理しましょう。仮に工事が原因で何かトラブルがあった場合などは、アフターサポートで対応してもらえます。

耐震リフォームの費用はいくら?

耐震補強リフォームにかかる費用は工事の範囲や内容によって異なり、安くて30万円程度から、高くなると200万円ほどかかるケースもあります。ファミリー工房では、平均して100万円から150万円程度となる事例が多いと言えます。

以下では、一般的な木造住宅で考えた予算ごとに施工可能な工事内容を挙げていきます。

予算でみる耐震リフォームの例 

・予算50万円まで

壁解体なしの改修となる可能性が高いです。壁の解体をすることなく筋交いを設置し、梁にも耐震金具を設置します。

・予算100万円まで

壁解体ありで、外壁の補強が可能です。壁を解体して筋交いを設置、外壁に補強材や耐震パネルを設置します。

・予算100万円以上

本格的、全面的な耐震補強が可能です。建物全体へ耐震金具と耐力壁を設置し、屋根の軽量化と外壁の全面リフォームを行います。

鉄筋コンクリートの耐震リフォーム相場

鉄筋コンクリートの建物のほうが、木造住宅と比較して、耐震リフォームの費用が高くなる傾向があります。鉄筋コンクリートの場合、耐震リフォームの相場は1㎡に対して約2万円が相場です。覚えておきましょう。

耐震リフォームは補助金や減税制度で費用を抑えられる

耐震リフォームにかかる金額が100万円以上かかると聞き、「現実的ではない」「諦めようかな」と思われる方がいるかもしれません。しかし、耐震リフォームには補助金制度や減税制度があるため、それらを活用すれば費用を抑えることも可能です。

減税や補助金に関しては非常に多くの制度があり、条件を満たせば750万円(上限)を受け取れる補助金もあります。どういった工事に対してどの程度の控除や補助金が出るのかは自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。施工業者に相談すれば、補助金の申請方法などに関するサポートを受けることが可能な場合もあります。

減税制度の種類

減税制度控除額&条件
住宅ローン減税・10年以上の住宅ローンを組んでいる場合、最長10年間、ローンの年末残高(上限4,000万円)の1%を所得税から控除する
所得税の減税・1年間、上限25万円控除 ・住宅ローンの有無にかかわらず申請可能で、一般的な工事費用相当額の10%を所得税から控除
固定資産税         1年間、住宅(家屋面積120㎡まで)の固定資産税の2分の1を軽減

補助金制度の一例

控除額詳細
長期優良住宅化リフォーム推進事業・一定の性能向上が認められる場合は最大100万円 ・長期優良住宅認定を取得した場合は最大200万円 ・長期優良住宅認定を取得しさらに省エネルギー性能を高めた場合は最大300万円既存住宅の性能向上のためのリフォーム工事や三世代同居改修工事を対象に補助金が交付される

耐震リフォームの注意点

耐震リフォームはその住居にお住まいの方の命を守る工事となります。必ず信頼できる施工業者を見つけましょう。

耐震リフォーム施工業者の選び方

・耐震診断士が在籍している業者を選ぶ

耐震リフォームのスタート地点である、耐震診断を専門家以外に頼むことはやめたほうがよいでしょう。しっかりと資格をもった業者に依頼し、プロの目で診断してもらいましょう。

・施工業者の実績や経験を確認する

施工業者の耐震リフォーム実績や会社の創業年数を確認し、会社として信頼できるかを確認しましょう。地域密着型で長く続いている会社には、信頼の厚い会社が多くあります。

・信頼しないほうが件名な施工業者とは

下記の項目に当てはまる施工業者は信頼しないほうが無難です。一つの判断材料として覚えておきましょう。

・アポなしで突然訪問してくる ・しつこい営業をしてくる ・代表や従業員の顔がWebサイトに載っていない ・Web上の情報と話が食い違う部分が多い ・非常に安い見積もりが出てくる ・大幅な値引きを提案してくる ・不安感や危機感をあおって強引に契約しようとする ・見積もり内容に不透明な部分がある ・質問してもしっかりと答えてくれない ・回答や対応が遅い

これ以外にも、「コミュニケーションが取りづらい」「担当者と相性が合わない」など、違和感を覚えた場合は取引を慎重に考えましょう。

耐震リフォームが間取りに与える影響

耐震リフォームを行う際、耐震性の向上のため梁や柱、壁の追加・補強をする場合もあります。極力、間取りや採光に影響を及ぼすことがないように設計は検討されますが、建物の構造や条件によっては変更が必要になることがあります。プランニングをする際、納得できるまで施工業者と話し合うことが大切です。

個別の部屋や場所だけの耐震リフォームは困難

耐震リフォームは性質上、建物全体のバランスを考えて施工する必要があります。一部屋だけ、または建物の一部だけを耐震補強するというのは現実的ではありません。耐震診断の際に建物の構造や老朽化レベルを見極め、補強が必要な箇所と建物全体のバランスを考えたプランを検討することが重要になります。

まとめ

昨今、大規模な地震が頻繁に起こっています。築年数の古い建物、とくに1981年以前にできた旧耐震基準の建物にお住まいの場合は、地震が起きるたびに不安が頭を過ぎるかもしれません。自宅の耐震性に関する不安は、一刻も早く取り除くことが重要です。耐震リフォームが気になる場合はまず、耐震診断から始めてみませんか?

耐震リフォーム費用が高額でも、住まいの地域で利用できる補助金制度・減税制度が助けになってくれます。「未来の安全を手にするための耐震リフォーム」を失敗しないためにも、今回ご紹介した情報を活用し、施工業者選びに役立てていただければ幸いです。

これまで10,000件以上の施工実績を積み重ねてきたファミリー工房でも、「耐震」「制震」「免震」を含めさまざまな耐震リフォームに対応しています。満足度の高い耐震リフォームのご提供に誠心誠意取り組んでまいりますので、お気軽にお問い合わせください。