「中古の耐震って大丈夫?」って何?

中古物件のリノベーションを検討されている方で、ほとんどの方が気になる点といえば「耐震」ですよね。
お部屋の中は自分たち好みにリノベーションできても、地震が起こって倒壊してしまったらどうしようと不安をお持ちの方は多くいると思います。
2011年に東日本大震災が発生し、将来的に同程度の大きな地震が発生する確率は高いと言われています。
中古物件の耐震性は建物全体の性能です。
マンションの住民や一個人で後から補強することはきわめて困難です。
人生においてまたとない大きなお買い物になりますので、耐震性に優れたマンション、耐震強度の強いお家をつくっていきましょう。
こちらのコラムでは、耐震についての正しい情報についてお伝えいたします。

マンションと戸建て、どっちが地震に強いの?

木造の戸建てと鉄筋コンクリートのマンション。
この両者を比べるとコンクリートのほうが耐震性が高い!となんとなく思ってしまいますよね。
しかし、木造の戸建ても設計・構造がしっかりとしていれば、実はマンションと大きな差が出ないのです。
ファミリーグループは、「木耐協」と呼ばれる国土交通省の登録団体に加盟しており、耐震等級3を実現しています。
この耐震等級3は、建築基準法の1.5倍=消防署や警察署等の防災の拠点となる建物の耐震性となり、阪神淡路大震災(震度7)の1.5倍の揺れでも倒壊しないレベルを表しています。
ただ、戸建ては外的要因(白アリなど)に害されやすいと言えるので、その点を加味すれば、戸建てよりマンションのほうが危険性は低いとは言えます。

築年数は何年くらいがいいの?

まずは、耐震基準について覚えていきましょう。
1981年6月、この時期を境に耐震基準が大きく変わり、1978年の宮城県沖地震をきっかけに新耐震基準が施行されました。
1981年以降の耐震基準を「新耐震基準」、1981年以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。
耐震基準は、大きな地震が起きる度に少しずつ変わっていますが、この1981年の見直しはかなり大きな転換期でした。
ですので、耐震性は「新・旧」が重要なのかいうと、実はそうではありません。
建物に与えたダメージは甚大であったとされる直下型の地震である阪神淡路大震災では、「新・旧」問わず、今の日本の耐震構造は大地震に対して効果があることがわかっています。
では、耐震性について、何を重要視すればいいのか?を解説していきます。

中古は管理を買え!

中古住宅を検討していると「中古は管理を買え」というフレーズを見たことがある人は多いのではないでしょうか。
住宅は、これから自分の大事な資産になるものなので、耐震性を考えるときにどうしても「築年数」が頭をよぎってしまうかと思います。
しかし、耐震性を考えるときに一番重要なのは、まさに「管理」なのです。
建物の平均寿命は、マンションで65年前後、戸建てで30年前後と言われていることが多いです。
どの建物もこの築年数通りに寿命を迎えるとしたら、それは確かに耐震性において「築年数」が重要となるのでしょう。
しかし、この平均寿命は「管理」が加味されていないので、しかるべき時にメンテナンスを実施している建物はこの平均寿命には該当しません。
しっかりとした施工、メンテナンスがされている戸建ては寿命80年、しっかりと管理されているマンションは寿命120年とも言われています。
住宅を検討する際、どうしても目に入る「築年数」に目が行ってしまいがちですが、本質を見極めて住宅を選ぶという事はとても重要なのです。

マンションの管理状況の見極め方

戸建ての場合は、管理者=売主となるので、売主に過去の修繕内容や当時の施工図面を見せてもらえばわかります。
しかし、マンションとなると複数世帯が住んでいるので、「管理」と言われても誰に何を聞けばいいのか見当もつきませんよね。
マンションの管理状況は以下のように調べる事が可能です。
基本的にマンション内で組成されている管理組合さんはプロの管理会社さんと契約をしています。
管理の計画を立てるにあたって、プロからアドバイスをもらっているんですね。
その時に重要な書類が「重要事項調査報告書」と「長期修繕計画(案)」になります。
「重要事項調査報告書」とは、管理会社さんが発行している書類で、書士の違いはありますが、専有部分の用途制限や共用部分に関する事など、住戸の管理やマンション全体の理に係わる内容が記載されています。
代表的な記載項目としては、下記項目があげられます。

・調査依頼日
・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次
・修繕積立金総額
・管理費、修繕積立金の月額
・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)
・管理費、修繕積立金の改定予定
・管理組合の借入金の有無
・修繕工事履歴
・管理形態
・大規模修繕改修工事に関する予定
・アスベストや耐震診断の有無など

ここに記載されている情報から、将来行われる修繕工事に向けた資金がしっかりと積み上げられているか、滞納や組合借入金などで買主に負担が生じないか、今後の大規模修繕工事予定の有無、工事履歴において躯体に問題が無いかといった事がわかります。
プロの不動産会社さんもこの書類から健全な管理が行われているのかを判断していますので、とても重要な書類です。
「長期修繕計画(案)」とは、マンションの性能を維持・老朽化を防止する為に、管理組合が作成する長期的な修繕計画のことです。
一般的に10年から30年程度の期間を対象として、マンションの各箇所に関して、大規模修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかが計画されているのです。
計画の内容は多岐にわたりますが、以下のような内容です。

・鉄部等塗装工事
・外壁塗装工事
・屋上防水工事
・共用部設備工事
・給水管工事
・排水管工事など

リノベーションを検討されるお客様から「部屋の中はリノベーションで刷新できるが、共用部を通ってる配管が汚れていたら意味ないのでは?」という質問をよくいただきます。
マンションの共用部の修繕は、住人が毎月払う修繕積立金の中から行われます。
ですので、しっかりとした修繕計画、定期的な大規模修繕が行われていれば、共用部の配管等は心配しなくても大丈夫なのです。
しかし、ここが「中古は管理を買え」と言われる所以で、マンションによっては計画が立てられていない、大規模修繕が行われていないといったところも中にはあります。
そのようなマンションを選んでしまうと、管理が行き届いていないので、地震が発生した際には倒壊のリスクが高まってきてしまうので注意が必要です。

さいごに

地震についてお伝えさせていただきましたが、これから中古住宅を検討される場合、管理状況を確認するのは非常に重要です。
自分で調べようと思っても書類の手配や読み解くのが難しいので、そこはプロにお任せするのが一番です。
また、より詳しい内容や実際の管理書類を見てみたいという場合は、個別相談へご予約下さい!

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