不動産投資教育弱者？！20代の若者にこそ不動産投資が必要な理由
私たち日本人は、学校で”投資”に関する教育を受けないまま大人になります。それどころか、日本では親がどのくらいの収入を得ているのか、どのくらいの貯蓄があるのかを親子間で話すこともほとんどありません。
ところが、アメリカの家庭ではごくふつうにお金や資産形成について話あう機会が多くあります。また、教育の現場でも株式投資を行うシミュレーションゲームを学校の教材として使っているところもあります。10歳前後からこのゲームに取り組み、ゲームで得点を目指すことで自然に投資・金融リテラシーが身についていきます。
日本では、2022年から高校の家庭の授業でようやく「金融教育」がはじまりました。これまで、お金の教育がなかったことに比べたら大きな進歩です。しかし、現在の20代の若者世代は、やはりお金や投資に関する知識はその人の「金融リテラシー」の高さによってバラつきがあるのが現実です。
それなのに「老後2,000万円不足問題」に象徴されるように、自助努力で資産形成するのが当たり前の風潮ができあがりつつあります。しかし、「どのように努力するか？」「具体的な投資方法は？」という、どのような資産形成が適しているのかがわからない…というのが大半の方の実情でしょう。
そこで、今回は現在20代などの若い世代の方に適している「不動産投資」について紹介していきましょう！
目次
１.日本人は他国に比べて投資に消極的
2020年8月に日本銀行調査統計局が発表した「資金循環の日米欧比較」によると、家計の金融資産構成は次のようになっていました。
資金循環の日米欧比較
日本では「現金・預金」で資産を保有する割合が半数以上で、投資に回されている金額は2割にも満たないことがわかります。
一方、アメリカでは「現金・預金」がわずか13.7％となっており、ほとんどの資産を投資にまわしています。ユーロ圏の場合、アメリカより「現金・預金」の保有率は高くなっていますが、それでも日本よりはかなり少ない傾向であるのがわかりますね。 このようにデータで確認してみると、日本人がいかに投資に消極的かが一目でわかります。政府や経済界が主導して、積極的な投資を呼びかけていますが実態としての日本人の投資マインドはまだまだ弱いと言わざるを得ません。
2.重要なのは「複利効果」
複利効果ってなに？
本質的な投資の効果を考えれば、年齢が高くなってから投資をスタートするのは得策ではありません。
なぜなら、投資のほんとうの”うまみ”は「複利効果」にあるからです。
複利とは、投資で得た利益を再び投資に回すことを言います。
例えば金利が3％の商品に100万円を投資したら、3万円の利益が出ます。複利は、次に投資をする際に元金の100万円に利益の3万円を足して103万円を投資し、それによって生まれる利益のことです。時間をかけるほど投資金額が増えていき、利益が利益を生むシステムになっています。
参考画像https://magazine.on-compass.com/post-926/
複利を計算式で示すと
複利：投資金額×（（年利回り（％）÷100）＋1）^投資年数 となります。
※「^」は乗を表します。例えば上記の投資年数が30年なら30乗です。
この公式からも明らかなように、利息が利息を生んでふくらんでいくのが複利効果の特徴です。元本にだけ利子がつく「単利」とは異なり、複利が“雪だるま式にふくらむ”と言われる理由は、ここにあります。
お金が２倍になる「72の法則」
複利効果の計算はWeb上のツールやExcelで簡単にできます。
「このお金を2倍にするにはどれくらいかかるんだろう」と疑問に思った時に役立つのが「72の法則」です。
近年ではFIRE（「Financial Independence, Retire Early」の略で、経済的自立と早期リタイアを意味 します）が注目されています。このFIREでは4％の運用利回りが想定されています。この4％を「72の法則」に適用すると、以下のようになります。
72 ÷ 4 ＝ 18
4％で運用し続けることができれば、資産は18年でほぼ2倍になります。
投資によって得られる利益は不労所得なので、不労所得で資産が2倍になるのはとても魅力的ですよね。
しかし、これはあくまで4％で運用できた場合の数値です。実際はそれよりも利回りが低かったり投資元本が少なかったりして、資産を大きく増やすには18年では足りないケースが大半です。
4％で運用できた場合の数値であり、実際はそれよりも利回りが低かったり、投資元本が少なかったりして、資産を大きく増やすには18年では足りないケースが大半です。
その意味でも、人生の時間がまだまだ十分にある20代の方たちこそ投資に目を向けるべきなのです。まだ、若いあなたには投資元本となるまとまったお金を用意するのは難しいかもしれません。でも、若いあなたには「運用できる時間」という大きな資産があるのです。
そう考えると、若いうちから投資にチャレンジした方がお得！であることに納得いただけるでしょう。若いうちならリスクに対する許容度も高く、そしてなにより複利の大きな恩恵を受けられる可能性が高いからです。
毎月コツコツ投資するメリットとは？
20代の方が不動産投資をはじめると想定して、そのメリットについて考えてみましょう。
都心エリアの資産価値が高い物件は、地方の物件と比べると利回りは低くなるかもしれません。なぜなら、投資利回りは年間の家賃を物件購入価格で割るため、分母にあたる購入価格が高いと利回りが大きくなりにくいからです。
しかし、資産価値が高いため、売却益（キャピタルゲイン）を期待できます。
家賃収入で融資返済を進め元本を減らし、売却額とローン残債との差額がまるまる利益となるのです。
それでも、きっと多くの方が「わかっていても、投資するお金がない」とおっしゃることでしょう。もっともな意見ですが、投資目線に立つとその発想は間違いです。
なぜなら、まとまったお金がなくても投資をはじめることができるからです。
たとえば、毎月一定額で投資するならどうでしょうか？
これなら貯金と同じような感覚で、気軽にはじめられるとは思いませんか？
複利効果は早く実践するほど大きくなるため、より早くスタートをした方の方が将来的に大きな利益を得られるというのを忘れないでください。
3.不動産投資は20代からはじめるのが理想
時間は資産 20代の決断が人生を支える基盤に
複利について理解すると「若いうちから投資をはじめた方が有利である」とお気づきになったことでしょう。
若い＝人生の時間が長い。なので最長35年ローンを組んで不動産を購入したとしても、現役世代のうちに完成できる可能性が高くなります。途中で返済が苦しくなるリスクが低くいため、審査にも通りやすくなります。若くして投資をはじめると、ローンを組んでも返済に余裕が生まれます。
そして、もう1つの理由は「不動産投資によるメリットを享受できる期間の長さ」です。家賃収入でゆとりのある生活を手に入れられるのが不動産投資の大きなメリット。若いうちから大家さんになれば、家賃収入を得られる期間が長く続くため、老後の安心だけでなく、現役世代のうちから経済的な余裕を手にできます。働き方次第では、最近注目のFIREという早期リタイアも夢ではありません。
さらに、二次的なメリットもあります。本業とは別の収入を不動産投資から確保することで、経済的・精神的なゆとりをもたらします。
サラリーマンとして生きる上で、会社でさまざまなストレスは避けられません。しかし「いざとなったら会社を辞めても生活できる」「本業だけの収入にこだわらなくてもいい」という意識を持てれば、どれだけ心のゆとりが広がるでしょうか。人生の選択肢を増やすという意味でも、若いうちから不動産投資を行う価値はあるでしょう。
精神的にも経済的にもゆとりをもって生活できる。
生きる基盤として、これ以上に心強いことはありません。そのゆとりのある生活をどれだけ長くできるかは若い頃の決断にかかっています。年齢が高くなってからでは、享受できないものなのです。
20代が不動産をはじめる際の注意点
「時間」という貴重な資産をたくさん持っている20代。不動産投資にはリスクや注意点があります。20代の方が不動産投資をはじめるにあたって注意したいことやリスクを確認しておきましょう。
不動産投資 ３つの注意点
①ローン審査
不動産投資では、数千万円規模の物件を購入します。20代でこれほどの金額を現金で用意できる方は稀でしょう。ほとんどの方が融資を利用することになりますが、20代などの若い世代の方は融資の審査が通りにくいという傾向があります。
不動産投資向けのローン審査で重視されるのは、年収や勤続年数など返済能力に直結する社会的な信用状態です。20代の方は年収が高くても、上の世代と比べて勤続年数が短くなるのでそこが第一の壁となります。
②借入の比重が高くなる
一般的には、自己資金と借入によって調達した資金を合わせて不動産購入をします。20代の方は自己資金額をそれほど大きくできないので、借入金の比重が高くなります。
借入金の比重が大きくなると、月々の返済金額も大きくなるため収支がギリギリとなるケースが多くなります。時間があるので、返済の期間が十分確保できるという強みがある一方で、一時的に負担が大きくなる可能性があります。
収支がギリギリになると、資金ショートのリスクが高まります。それを回避するためにも、自己資金をしっかり貯めてからスタートするか、借入金が大きくなっても手元に余剰資金を保有しておくことをおすすめします。
③社会経験の少なさ
ここまでは資金計画についての注意点でしたが、不動産投資に必要な経験や知識が不足しがちな点にも注意が必要です。
不動産投資に関する知識はもちろんですが、不動産投資は賃貸経営のビジネスとしての知識や経験も求められます。それも人が相手のビジネスなので、社会経験が乏しい20代には難しい局面もあるかもしれません。
しかし、オーナーとして少しずつ経験を積んだり、賃貸の管理を第三者へ委託することで解決できる問題でもあります。
３つの注意点はいずれも、はじめる前の確認や下調べが重要です。わからないまま放置したりせずに、その都度自分で調べたり信頼できる専門家の意見を聞くことが大切です。
不動産投資を成功へ導くには
さて、注意点を理解できたら次は20代の方が不動産投資で成功するためのポイントをご紹介しましょう。成功に欠かせない代表的なポイントを5つあげるとすると…
- ・不動産投資について学び、知識を身につける
- ・十分な自己資金を用意してから行動する
- ・不動産投資に過度な期待は禁物
- ・不動産投資は人相手のビジネスと心得る
- ・信頼できるパートナーを見つける
この5つのポイントは、どれも順位をつけられないほど重要なものです。
しかし、若い皆さんに特に気をつけていただきたいのが5つ目のパートナー選びです。
ここでいうパートナーとは、収益物件の取り扱いに長けた不動産会社のことです。
不動産投資初心者であり、人生の初心者ともいえる20代のあなたが、なんの計画もなしに不動産投資に乗り出しても、成功の道筋は見えてこないでしょう。
不動産投資のプロであり、実績と信用のある不動産会社をパートナーに選ぶことが重要です。信頼できる不動産会社であれば、物件選び、資金計画、さらには物件の管理まで手厚いサポートが期待できます。
信頼できる不動産会社と出会うことが、不動産投資の成功への足掛かりと言えるでしょう。
4.20代向きの不動産投資物件
ここまで20代の方が不動産投資に取り込むメリットや、注意点について解説してきました。では、不動産投資には実際にはどんなビジネスモデルがあるのでしょうか？
ここでは20代の方に適した代表的な不動産投資の物件３つを提示したいと思います。
中古のワンルームマンション
まず、1つ目は中古のワンルームマンションです。 新築物件よりも、中古物件をおすすめする一番の理由は価格の妥当性です。中古の不動産は需給のバランスによって価格が決定するため、常に妥当な価格で購入できるメリットがあります。
反対に、新築物件は市場価格ではなく、マンションディベロッパーが「売りたい価格」で販売されています。そこには、土地の取得費用や建築費用、さらには広告宣伝費までも含まれた、いわゆる『新築プレミアム』価格といって市場価格よりも高値になっています。仮に、新築物件を購入してすぐに売却しても、市場価格での売却になるため購入額との差額で損をしていまいます。
その点、中古マンションは妥当な価格で購入できるため、投資利回りを安定化させやすいというメリットがあります。また、単純に購入価格が安くなるため少額から参入したいという方にも手が届く物件が多くなります。
そして２つ目が、中古ワンルームマンションの需要の高さと将来性です。東京はワンルームマンションの投資の好適地ですが、１世帯あたりの人数が減り続けており将来的に単身者世帯の需要が高まることが確実視されています。
また、購入した中古物件をリノベーションすることで、入居希望者が途切れない人気物件にしたり、相場よりも家賃を引き上げることも可能です。当社では、古物件をリノベーションして賃貸に出す『リノベーション×不動産投資』のモデルを推奨しています。
土地だけでスタートできる駐車場経営
次に紹介するのは、駐車場経営です。平地の駐車場であれば建物が不要なので、土地さえあれば簡単にはじめることができます。近隣に商業施設など人が集まる施設がある場所なら、スポット的な需要を見込むことができます。手軽な不動産投資として検討に値します。
駐車場を自分で管理する方法もありますが、コインパーキング運営会社に委託し、コインパーキングとして運営するのも1つの方法です。投資先の土地の立地条件によって使い分けるのがよいでしょう。
また、駐車場経営はずっと続ける必要はなく、駐車場として利用したうえでマンションやアパートを建設して投資をするのも有効です。
更地に近い駐車場は土地の利用法を柔軟に変更できるのもメリットです。
少額でも投資可能な不動産投資信託
少額から不動産投資をはじめたいという方には、不動産投資信託（REIT）がおすすめです。投資法人が主体となって不動産を運用し、その運用益を投資信託を所有している人に分配するのが不動産投資信託です。投資家は間接的に不動産投資に参加することができます。
しかも投資法人は不動産投資のプロなので、自分で物件を選ぶ必要がなく、プロの目利きに任せられるのもメリットです。 不動産投資信託のなかでも証券取引所に上場している銘柄群を「J-REIT」 といいます。運用の透明性が高く、なおかつ株のように手軽に売買ができるので、証券会社の口座を開設すればすぐにはじめられます。
5.20代で不動産投資の資金を確保するには？
不動産投資をはじめるために、銀行など金融機関の融資を利用するケースは多いでしょう。しかし、融資を利用する場合にも自己資金は必要です。
自己資金を多く用意できると審査にも通りやすくなるので、不動産投資の長期計画を実行するためにも自己資金は重要です。
しかし、20代で多額の貯金がある方は稀でしょう。そこで、20代の方が自己資金を用意するための方法を3つ紹介します。
家計簿をつけて収支を把握
家計簿というと結婚している世帯の家計の管理に使うもの、というイメージがあるかもしれません。若い方や独身の方であっても、家計簿をつける習慣はとても有意義です。
もっとも重要なのは「支出を見える化」できること。見える化することで、ムダな出費や衝動買いに気づくことができるようになります。それらをコントロールすることで、お金を有意義に使うようになれば自然に残るお金も増えていきます。
今ではスマホで簡単に家計の管理ができるアプリがたくさんあります。有名なものでは「Zaim」 や「マネーフォワードME」 があります。たくさんの家計簿アプリが無料で提供されているので、ぜひ利用してみてください。
固定費を見直す
固定費とは、毎月必ず支出される費用のことです。賃貸住宅に住んでいる人であれば家賃なども固定費に含まれます。とくに見直しをおすすめしたいのが、携帯電話やネット回線、サブスクリプションの利用料金などです。
携帯電話はキャリア間の価格競争が激しく、格安SIM会社だけでなくNTTドコモやau、ソフトバンクといった大手であっても格安の料金プランが用意されています。「ギガ数」の多いプランは料金も高くなるので、自宅では極力Wi-Fiを利用するなどパケット通信量を節約して、携帯料金を安くするのが得策です。
サブスクリプションは本当に利用しているもの、利用する価値があるものだけに絞りましょう。こういった固定費を見直すことによって毎月数万円を捻出できれば、それを貯金に回すことができるようになります。 事業スタートの支援制度を利用する
不動産投資は事業なので、新規に事業をはじめようとしている人に向けて用意されている支援制度を利用できる場合があります。国の省庁レベルだけでなく、地方自治体ごとにさまざまな制度を設けています。こうした支援制度や補助金、給付金などもしっかり活用していきましょう。
6.20代で不動産投資をはじめる時に確認すべきポイント
不動産投資をはじめるなら、失敗はなんとしても避けたいところ。大きな金額の投資になるだけに、失敗するとダメージも大きくなってしまいます。考えられるリスクは事前にしっかりと対策しておきましょう。ここでは事前の要確認項目を3つ解説します。
選んだ不動産投資で目的達成できるか？
ここまで不動産投資の代表的な3つの方法を解説しました。
- ・ワンルームマンション投資
- ・土地投資（駐車場など）
- ・不動産投資信託（REIT）
どれを選ぶかは資金量や不動産投資に求める結果によって変わってきます。
どれを選択したとしても重要なのは、投資で目的を達成できるか否かです。
安定した現金収入を目指すのか、資産形成を目指すのか、さらに目標としている時期までにそれを達成できるか…といったように、細かく目標を立ててそれを達成できるものなのかどうかをチェックしましょう。
現実的な数字でシミュレーションできているか？
長期スパンで取り組むのが不動産投資です。そのため、収支のシミュレーションはとても重要です。しかし「どんぶり勘定」のシミュレーションでは意味がありません。シミュレーションにどれだけ具体性があるか、現実味があるかを精査してください。
不動産物件を提案してくる不動産会社のシミュレーションを鵜呑みにすることなく、その数字にどこまで現実味があるのかを、納得できるまで質問するスタンスを持ちましょう。
本業に支障がでないか？
サラリーマンなどの本業がある方にとって、不動産投資は副業にあたります。
国が副業を促進していることもあって、多くの企業で副業を容認する風潮がありますが、本業に悪影響を及ぼすような副業は奨励されていません。
不動産投資は物件管理や家賃の回収など多くの業務をアウトソーシングできるのもメリットです。外部に委託できることは委託し、本業に支障がでないビジネスモデルを構築しましょう。長く続けていく一番のコツはムリをしないことです。
7.パートナー選びで失敗しないために
不動産投資で成功するための重要なポイントとして「パートナーとなる不動産会社選び」をあげました。その重要なパートナー選びで失敗しないために注目したいのが
どこまで親身になってくれるかという姿勢
実績や具体的なデータに基づいた提案力
の２つです。
とくに、提案している物件に関する情報、収支シミュレーションの正確性と将来におけるシミュレーションの現実味が大切なので、しっかりした情報とシュミレーションの能力がある不動産会社なのかを見極めましょう。
また、不動産投資を検討している人にはそれぞれの事情があります。その事情にしっかりと寄り添い、最適な物件を提案してくれるかどうかも重要なポイントです。
提案される物件の収益性がしっかりと実績やデータに基づいたものなのかを意識しつつ、パートナー選びを行っていきましょう。不動産投資を扱っている会社はたくさんあり、無料相談やセミナーを開催しています。1つ目で不動産を購入するのではなく、いくつもの会社の対応を比較して信頼できる不動産会社を選びましょう。
ファミリアライズでは、不動産投資に関するセミナーや無料相談を開催しております。
不動産投資に関心を持った方はもちろん、どんな投資が自分にあっているのかを知りたい方も大歓迎です。ぜひ、お気軽にご参加ください。
